黄埔巨无霸旧改通病在哪？300多万不配谈品质感！

时间： 2022-06-11 12:04     浏览量：630

全广州刚需都在等黄埔新城开盘！
黄埔新城密度也不是吃素的招商臻龙府端午期间特价单位海报
亚运城沙盘亚运城商场周边已围蔽工地，日后是地铁3号线东延段出口

一点都不夸张，看看端午假期的人流量，真的是今年的顶流。原因无它，价格惊人，便宜那种：

93㎡北向三房2.8-3.2万/㎡，南向三房3.2-3.5万/㎡；四房户型价格3.8-4.1万/㎡。

黄埔新城端午期间人气

雅姐也向万科的销售求证过，得到的回复绝不含糊“是真的”。

黄埔新城销售与雅姐的对话

怕有些网友不清楚，这个盘的基本面梳理一下。

规模：黄埔新城是老黄埔沙步旧改，项目占地540万方，分11期开发，是一个涵盖住宅、写字楼、酒店等大型综合体项目。由于位于黄埔临港经济区和穗港智造中间，承载天河外溢的置业需求。

配套：规划11所学校，包含有6所共117个班幼儿园、2所共66个班小学、2所共156个班九年一贯制学校、1所高中；规划100万方商业综合体（包含写字楼），商业风情街10万方，由万科来打造。

交通：目前最近的地铁站为夏园站，750米左右，步行约11分钟。明年5号线东延段开通，夏园就成13号线和5号线的交汇站。当然，也要提醒，有些组团离得有点远，还得看具体楼栋。

黄埔新城区位图

推货：首推1000套左右，包括阅海组团1，4栋，3梯5户，层高46层，户型为93㎡三房，123和143㎡四房；还有观澄组团1，2栋（也就是便宜的那些单位），4梯8户，层高46层，全部93㎡三房。现在登记冻资1万减3万，预计6月底开售。户型设计方面，93㎡的三房确实不咋地，如今遍地神仙户型，万科却设计一个实用率7成出头的产品，真是秀了下限，但基本使用功能没有问题，凑合用。而143㎡四房户型比较OK，四开间朝南，厅约7.1米阳台连通其中一个次卧，做了双套房设计，在同等面积产品当中非常难得。

黄埔新城4梯8户的93㎡三房只做了交标样板间，连美颜都省掉

项目优劣势分析很大V也说过了，雅姐想换个角度，探讨一下黄埔这一类旧改项目值不值得买。

不难发现，无论是茅岗、火村、横沙、汤村等已经上市的黄埔旧改项目都有几个通病：

1、体量大，都是大型甚至巨无霸项目，以黄埔新城为例，算上回迁房，规划超过3万套住宅，按照平均每户3-4人计划，10万人跑不掉。但人多也好办事，社区配套包括商业、学校、文体设施等都会比较完善，这是大盘最引以为傲的地方。而事情的反面就是，以后去到二手市场，竞争也会非常激烈，入手时楼价在低谷、组团近地铁、户型楼层朝向好等等因素，都会让你在二手市场上占点优势，反之就是“难卖”二字。

2、开发周期长，一般第一波开盘都是优惠价。像合生中央城，最早内部认购的单位虽然位置也不好，但2.5-2.6W就有交易。如今黄埔新城叫出2字头也是好例子，不然货量这么大，第一波冲不上去，后面就很尴尬，这些都是开发商操盘手段，所谓的以价换量。相应地，大部分开发商也会把相对次的产品先拿出来，从而让后续涨价更合情合理。

3、为了利润最大化，不约而同向天要空间，容积率高、居住密度大，避免不了超高层建筑设计，40层+并不少见。所以要品质感、要居住舒适度，只能靠开发商良心。但万科销售扎心的一句话又点醒了我，“300万不到的楼盘，你要什么品质感啊？”

4、都有复建区和融资区，人话就是回迁户和商品房，虽然是分开管理，但教育基本不分，和村民子女共读无可避免。雅姐个人是很开明的，我真的没有觉得这有什么不妥，学渣不分你我，村民也有学霸，不见得你买商品房基因就更好。但奈何现在很多维权，就是要求不和村民共读，那介意者自己衡量。另一方面就是引入的所谓名校都是开盲盒，以及学位够不够的问题，毕竟规划是规划，实际教学质量、建成班数、招生人数、入住人口构成等都是随机变量，只能说越早适龄入读的越稳妥，后面统筹风险还是有。

5、周边环境基本三种形态“稍微杂乱、杂乱、非常杂乱”，因为楼盘足够大自成一格，外部环境只能能忍则忍，另外就是用时间来换变化，像黄埔新城开发6-8年跑不掉，加上收楼时间，要达到相对成熟状态起码等5年以上，前期业主买得足够便宜就没什么好怨的了。

分析了那么多，感觉雅姐说的全是缺点？

是的，但我还是认为刚需可以买。别以为买豪宅就没有烦恼，身价过亿的汇悦台业主也因为门口修隧道维过权，还失败了，他们也会饱受楼下广场舞噪音干扰，也会因为物业送不送外卖上门而投诉。

所以，只要价格足够便宜，只要居住需求还在，只要市场上没有更好选择，黄埔新城，可以买！

什么盘可以和黄埔新城比较，雅姐认为有几个：

首先他打败了一站之隔的庙头，招商臻珑府不淡定了，端午推出特价单位43000多元。据了解，目前项目在售少量78㎡，358-360万/套；89㎡三房380-420万/套；115㎡四房530-550万。

试对比一下，虽然招商臻珑府户型很能打，89㎡三房比黄埔新城93㎡的实用面积还高出一截，但价格足足贵了100万，黄埔新城性价比摆在面前，首期少花30万，月供又少四五千，很难不心动。

再来PK科学城边缘板块，就是我们说的云埔板块，短板是交通，需要接驳才能到地铁，但价格同样3字头可以上车，怎么选？

科学城颜值高、城市界面新，哪怕是边缘板块，到科学城中心位置也可控，整体衣食住行、居住氛围确实更好，如果你恰巧在科学城或者智慧城上班，那更建议选择科学城，因为在黄埔新城的价格冲击下，相信竞品合生中央城、时代天韵等也坐不住，特价单位走一波，户型确实也做得更好，贵一点点还是值得买。如果你在珠江新城或者5号线沿线上班，可以果断选黄埔新城。

再来看刚需无奈的选择增城，黄埔新城向上卷走庙头、科学城客户，向下卷走增城新塘客户，大家都是2字头，咬咬牙能上黄埔就别增城了，这个不存在争议，唯一担心就是咬咬牙都不够钱。

最后就是广州其他同等价钱的楼盘，雅姐首先想到亚运城。凑巧，上两周雅姐也去过踩盘。

亚运城同样是巨无霸项目，今年刚好10年，这个价位搭配这个规模的配套，已经是没有什么可以挑剔的了，现在买，用开发商最常用的话术就是“坐享其城”。

如果和黄埔新城PK起来，眼见为实的配套明显更吸引。在产品和价格上，亚运城在售天珑one组团，3梯6户，户型包括88㎡和103㎡三房，126㎡四房，均价28000元/㎡；还有3梯4户产品，包括115㎡三房，142和167㎡四房，均价29500多元/㎡。另外天逸组团3梯4户，112㎡三房，162㎡四房，均价31000元/㎡。无论是哪个组团哪个产品，都是主流设计，没有大bug，部分还能望江。因此，虽然同是超高层，但亚运城的梯户比、户型设计、景观是更优秀的，价格上不相伯仲，但如果是朝向好户型好的单位，亚运城的价格优势就会更明显。另外，目前亚运城也有特价单位，价格26000多元/㎡左右，竞争力还是有。

学校配套方面，亚运城规划了19所学校，包括9所幼儿园，5所小学，3所初中，2所高中。最突出是有4所广铁一中的分校（含1所高中），销售称，目前亚运城的学校绝大部分已经开学，学位比较充足。而且，人户一致的业主可以报名片区的任意一所学校，按志愿录取。因此，从学校上来看，亚运城的生源会更加纯粹，而且有铁一坐镇，确定性比黄埔新城强。

交通方面，除了已经开通的地铁4号线海傍站，最大的利好是在建的地铁3号线东延线，预计明年底可以通车，出口就在目前销售中心附近，未来4个站就能到番禺广场站，可以换乘18号线到冼村，或者直接3号线直达珠江新城。虽然在售的组团步行到地铁站有点不现实，但小区内有公交接驳，还是相对方便，通勤方面没有输。

而亚运城唯一输的就是生在番禺，拼爹拼不过，黄埔是天之骄子，规划宏大、产业兴旺、人气十足，尽管雅姐认为黄埔新城的价格中短期内也不会涨上天，但论天花板，在番禺边缘的亚运城输九条街，不然也不至于10年过去了，价格没长进多少。

所以，买黄埔新城还是亚运城，取决于你的工作地点、对居住环境和学位的需求、更重要是对楼价的期望值。